Factores e instrumentos clave de la inversión inmobiliaria en España

Edificio_oficinas_centrales adviso abbate

La inversión en el segmento de inmuebles comerciales (oficinas, locales, centros comerciales, hoteles y naves logísticas) ha pasado de los más de 3 millones de euros en 2013 a 8,5 millones de euros alcanzados en 2014. Solo en el primer trimestre de este año sean intermediado casi 2,5 millones de euros (el triple de la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2014) y todas las previsiones apuntan a que en el 2015 se llegará a superar los 12 millones de euros, máximo histórico conseguido en el año 2007, de los cuales según expertos del sector 7 millones de euros corresponderán a inversión inmobiliaria directa no residencial.

¿Cuáles son los factores principales que han convertido a España en el segundo país europeo más atractivo para invertir para todos los actores del sector inmobiliario?

Muchos y variados son los factores:

– La caída de la prima de riesgo, razón clave y principal

– La recuperación de la economía española: más consumo y por lo tanto más contratación de personal (este aspecto influye sobre todo en los inmuebles de oficinas y comerciales)

– La caída de precios de hasta el 40% en los activos que ofrecen rentabilidades atractivas en comparación con otros países europeos

– El crecimiento del PIB  que genera mayor demanda de espacio y en consecuencia el aumento de los niveles de ocupación

– La nueva apertura al acceso del crédito

– La escasa rentabilidad de los activos de renta fija

– El resurgir de la inversión hotelera

¿Qué tipo de inversores son los que están llevando a cabo estas operaciones en España?

Fondos Oportunistas

Socimis (Sociedades cotizadas de inversión de activos inmobiliarios)

Fondos más institucionales: fondos Soberanos y fondos de Pensiones

– Otras compañías inmobiliarias españolas y extranjeras

¿Qué buscan estos inversores en España?

Según informes de expertos del sector y tomando como referencia las operaciones cerradas en 2014 los activos más demandados son los activos comerciales (centros comerciales y locales a pie de calle) y las oficinas. De hecho la compra de oficinas tanto en lote como individual representaron un tercio de toda la inversión no residencial en el mercado español y los edificios con una ocupación superior al 70% con inquilinos solventes y contratos de duración mínimo los 5 años según la encuesta realizada a más de 100 inversores por el IESE Business School junto la consultora JLL y las operaciones que son más atractivas para los inversores son las que representan un volumen de entre 40 y 50 millones de euros y ofrecen rentabilidades iniciales entre el 5% y 7%. Las operaciones sobre Metrovacesa, Colonial, Realia y Colonial demuestran el interés inversor en las empresas patrimonialistas.

centro comercial advisor abbate

La gran demanda por inmuebles de oficinas y centros comerciales ha provocado que éstos activos ya no ofrezcan rentabilidades tan altas y que los inversores se estén empezando a fijar en otros tipos de activos como son los logísticos ubicados a las afueras de Madrid y Barcelona alquilados a grandes firmas, los industriales y los hoteleros. También la rehabilitación de inmuebles poco actualizados o sin buenos contratos de alquiler está siendo otra opción para los inversores que quieren entran en el mercado español inmobiliario y obtener una buena rentabilidad.

naves logísticas advisor abbate

Los principales fondos y gestoras internacionales y nacionales y Socimis que han protagonizado las principales operaciones de inversión en activos inmobiliarios realizadas en España han sido Apollo, Värde, Cerverus, Blackstone, HIG, Green Oak, Intu, Lone Star, Orion, Castlelake, Oaktree, Hispania, AxiaRE, Lar España y Merlin.

Las Socimis buscan compras que les garanticen un retorno de entre el 6% y el 7,5% en oficinas, centros comerciales y logística, los fondos inmobiliarios de las firmas de capital riesgo buscan mayor riesgo y rentabilidad (inmuebles en rehabilitación y suelo para promover).

El sector inmobiliario español está viviendo un momento único y un buen asesoramiento es clave para dirigir las inversiones hacia el objetivo esperado. El análisis, prudencia, riesgo y rentabilidades esperadas han de estar en equilibrio.

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