Las Socimis se han convertido en el vehículo principal de inversores extranjeros y nacionales

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En los últimos 15 meses el volumen de compras de activos inmobiliarios en España ha alcanzado los 12 Millones de Euros y las nuevas Somicis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) han sido el vehículo principal utilizado tanto por inversores extranjeros como nacionales por encima de la compra directa. En sus salidas a bolsa las cuatro grandes SOCIMIS españolas Hispania Real, Merlin Properties, Axiare y Lar España levantaron más de 2.550 millones y en 2015 han lanzado ampliaciones de capital por otros 1.300 millones. Estas Socimis han creado carteras por valor de unos 4.000 millones de euros y han sido los inversores principales del mercado inmobiliario español. A parte de estas Socimis españolas otros protagonistas ha sido los family offices, private equity y gestoras de patrimonios.

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Los edificios de oficinas y los centros comerciales han sido los activos inmobiliarios preferidos. De los 2.727 millones de euros de inversión inmobiliaria realizada en el mercado de oficinas entre enero del 2015 y marzo del 2015 el 64% la llevaron a cabo inversores españoles y de los 950 millones de euros invertidos en locales comerciales el 78% correspondió a inversores españoles (principalmente operadores comerciales, family offices e inversores privados. Así observamos que los inversores nacionales han preferido las oficinas y los locales comerciales y los inversores extranjeros se han decantado más por invertir en hoteles y centros comerciales ya que el 82% de la inversión total en centros comerciales (3.092 millones de euros) es de origen extranjero principalmente de EEUU, Francia, Reino Unido y los Países Bajos y el 55% de la inversión total realizada en hoteles (2.477 millones de euros) la realizaron inversores extranjeros de muy diverso origen principalmente de Qatar, Reino Unido, China y EEUU. En cuanto a la inversión en el mercado inmobiliario residencial varios fondos como el norteamericano Lone Star ha comprado suelo convirtiéndose en el promotor más importante en España. Las fortunas latinoamericanas han invertido en viviendas de lujo en el centro de la ciudad de Madrid, ciudad que se ha convertido en el destino preferido para los inversores que quieren adquirir activos residenciales. El mercado residencial ha aumentado un 200% respecto del 2014 y las perspectivas para este año es seguir aumentando las ventas.

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Todas estas cifras sitúa el mercado inmobiliario español en la época anterior de la crisis sufrida por el sector y demuestra el gran interés que despierta España en los inversores de todo el mundo. La figura de un buen asesor es clave para aprovechar al máximo las oportunidades que el sector ofrece en estos momentos.

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Madrid y Barcelona, ciudades clave para invertir en vivienda de lujo

Madrid y Barcelona se han convertido en dos de las ciudades más atractivas de Europa para compradores con alto poder adquisitivo. Según el Informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2015 elaborado por PWC y Urban Land Institute escalan posiciones entre las capitales europeas más atractivas para la inversión en el sector inmobiliario. Madrid se sitúa en el puesto 3 del ranking europeo subiendo desde la posición 19 y Barcelona sube del puesto 21 al 13.

Según el informe Balance del mercado inmobiliario de Madrid elaborado por Engel & Völkers inmobiliaria de origen alemán especializada en viviendas de alto standing confirman el cambio de tendencia iniciado en 2014 y el repunte para este año del sector de viviendas de alto standing  y en concreto que Madrid y Barcelona serán mercados clave en Europa. En 2014 el 50% del capital extranjero que entró en España se dirigió a Madrid y a pesar de que la gran mayoría de los compradores de viviendas de lujo en la capital siguen siendo nacionales, los compradores extranjeros también aumentaron sus adquisiciones hasta el 4,2% el año pasado. El perfil del comprador nacional de vivienda de alto standing  es el de un empresario residente en los alrededores de Madrid que compra un piso en el centro para inversión, para cambiar de residencia o bien para dejárselo a sus hijos. Entre las nacionalidades extranjeras que más adquirieron viviendas de lujo el año pasado se destacan los chinos (18%), los rumanos (10%) y los italianos (8%) los cuales destinaron sus viviendas sobre todo a residencia e inversión y en menor medida a alquilarlas. En el caso de Barcelona cabe destacar que la demanda nacional está creciendo más que la extranjera en comparación a años anteriores y las perspectivas indican que este año tendrá lugar el despegue definitivo del sector en la ciudad.

Según expertos del mercado las razones principales por las cuales Madrid y Barcelona atraen a los inversores son en el caso de Madrid su calidad de vida, sobretodo en cuanto al ocio y los servicios públicos, y en el caso de Barcelona sus buenas conexiones con el resto de Europa. Otro factor determinante es la situación económica del sector y el precio más reducido que permiten una mayor rentabilidad para el inversor con la adquisición de viviendas de alto standing situadas en España en comparación con otras grandes capitales europeas ya que el coste medio del metro cuadrado de lujo en Madrid puede situarse entre los 5.000 y 7.000 €/m2 y el de Barcelona entre 5.000 y 9.000 €/m2 mientras que en ciudades como Londres se puede llegar a los 30.000 €/m2 y en París alrededor de los 15.000 €/m2.

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Este año Madrid y Barcelona están recogiendo sus frutos tras haber realizado replanteamientos importantes como en el caso de la capital española que tras experimentar en 2013 un descenso de visitantes extranjeros decidió reorientar su oferta turística e iniciar el camino hacia el sector del lujo y como consecuencia ya ha conseguido que las grandes firmas hayan decidido apostar por la ciudad así como las más importantes cadenas hoteleras que prevén aperturas de hoteles de cinco estrellas y el anuncio de muchos e importantes proyectos urbanísticos. Madrid ha conseguido de esta manera  aumentar la atracción por parte de turistas y también la atracción de capital extranjero que se está fijando en el también llamado sector Premium.

El sector de viviendas de lujo en España está experimentando un repunte y protagonismo importante que puede llevar a interesantes rentabilidades especialmente si se cuenta con un asesoramiento altamente profesional.

Factores e instrumentos clave de la inversión inmobiliaria en España

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La inversión en el segmento de inmuebles comerciales (oficinas, locales, centros comerciales, hoteles y naves logísticas) ha pasado de los más de 3 millones de euros en 2013 a 8,5 millones de euros alcanzados en 2014. Solo en el primer trimestre de este año sean intermediado casi 2,5 millones de euros (el triple de la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2014) y todas las previsiones apuntan a que en el 2015 se llegará a superar los 12 millones de euros, máximo histórico conseguido en el año 2007, de los cuales según expertos del sector 7 millones de euros corresponderán a inversión inmobiliaria directa no residencial.

¿Cuáles son los factores principales que han convertido a España en el segundo país europeo más atractivo para invertir para todos los actores del sector inmobiliario?

Muchos y variados son los factores:

– La caída de la prima de riesgo, razón clave y principal

– La recuperación de la economía española: más consumo y por lo tanto más contratación de personal (este aspecto influye sobre todo en los inmuebles de oficinas y comerciales)

– La caída de precios de hasta el 40% en los activos que ofrecen rentabilidades atractivas en comparación con otros países europeos

– El crecimiento del PIB  que genera mayor demanda de espacio y en consecuencia el aumento de los niveles de ocupación

– La nueva apertura al acceso del crédito

– La escasa rentabilidad de los activos de renta fija

– El resurgir de la inversión hotelera

¿Qué tipo de inversores son los que están llevando a cabo estas operaciones en España?

Fondos Oportunistas

Socimis (Sociedades cotizadas de inversión de activos inmobiliarios)

Fondos más institucionales: fondos Soberanos y fondos de Pensiones

– Otras compañías inmobiliarias españolas y extranjeras

¿Qué buscan estos inversores en España?

Según informes de expertos del sector y tomando como referencia las operaciones cerradas en 2014 los activos más demandados son los activos comerciales (centros comerciales y locales a pie de calle) y las oficinas. De hecho la compra de oficinas tanto en lote como individual representaron un tercio de toda la inversión no residencial en el mercado español y los edificios con una ocupación superior al 70% con inquilinos solventes y contratos de duración mínimo los 5 años según la encuesta realizada a más de 100 inversores por el IESE Business School junto la consultora JLL y las operaciones que son más atractivas para los inversores son las que representan un volumen de entre 40 y 50 millones de euros y ofrecen rentabilidades iniciales entre el 5% y 7%. Las operaciones sobre Metrovacesa, Colonial, Realia y Colonial demuestran el interés inversor en las empresas patrimonialistas.

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La gran demanda por inmuebles de oficinas y centros comerciales ha provocado que éstos activos ya no ofrezcan rentabilidades tan altas y que los inversores se estén empezando a fijar en otros tipos de activos como son los logísticos ubicados a las afueras de Madrid y Barcelona alquilados a grandes firmas, los industriales y los hoteleros. También la rehabilitación de inmuebles poco actualizados o sin buenos contratos de alquiler está siendo otra opción para los inversores que quieren entran en el mercado español inmobiliario y obtener una buena rentabilidad.

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Los principales fondos y gestoras internacionales y nacionales y Socimis que han protagonizado las principales operaciones de inversión en activos inmobiliarios realizadas en España han sido Apollo, Värde, Cerverus, Blackstone, HIG, Green Oak, Intu, Lone Star, Orion, Castlelake, Oaktree, Hispania, AxiaRE, Lar España y Merlin.

Las Socimis buscan compras que les garanticen un retorno de entre el 6% y el 7,5% en oficinas, centros comerciales y logística, los fondos inmobiliarios de las firmas de capital riesgo buscan mayor riesgo y rentabilidad (inmuebles en rehabilitación y suelo para promover).

El sector inmobiliario español está viviendo un momento único y un buen asesoramiento es clave para dirigir las inversiones hacia el objetivo esperado. El análisis, prudencia, riesgo y rentabilidades esperadas han de estar en equilibrio.

El resurgir de la inversión inmobiliaria en España

2015., la Inversión Inmobiliaria se recupera en España

En 2015 el sector inmobiliario vuelve a respirar en España. Así lo constatan informes elaborados por expertos en el sector como el informe Tendencias Mercado Inmobiliario Europa 2015″ de PWC elaborado en colaboración con el Urban Land Institute. Este informe muestra que los inversores extranjeros se siguen fijando en el mercado español y se ha convertido en uno de los mercados más deseados del sector. Lo demuestra el hecho de que al poco tiempo de que el SAREB (el denominado banco malo constituido en España) comenzara a operar en el 2013, empezaron a llegar inversores a las dos ciudades principales del país, Madrid y Barcelona. Según el informe, ambas ciudades se consideran las más atractivas para la inversión inmobiliaria. En Madrid se fija la atención en inmuebles de oficinas, especialmente aquellas que tienen como inquilinos a las administraciones públicas, y en Barcelona se centra en las buenas perspectivas del sector hotelero. Las perspectivas pues, para este año, son optimistas y se espera que la inversión inmobiliaria en el país se mantenga aún por encima de la destinada a otros mercados europeos. El año pasado la inversión inmobiliaria procedente del extranjero alcanzó los 7M€ frente a los 2,5M€ de 2013. Muchos son los indicadores que apuntan a que la salida de la recesión ya es una realidad como es la relajación de las restricciones crediticias, el crecimiento de las rentas “prime” y las mejoras de las expectativas económicas.

Inversión Inmobiliaria

Muchos de estos asuntos se debatieron en el Foro del Sector Inmobiliario que tuvo lugar el pasado 26 de Febrero en el Centro Internacional de Finanzas (CIF) del IESE en Madrid. Este encuentro reunió a varios expertos del sector inmobiliario y analizaron la situación del mercado residencial, la estructuración financiera de las operaciones inmobiliarias, la estrategia de los grandes operadores, la inversión y cómo será la nueva empresa inmobiliaria. En el mercado residencial se destacó que este año se están empezando a desarrollar nuevas promociones muy selectivas y se empieza a recuperar la estabilidad perdida en los últimos años. También que se ha incrementado la financiación para acceder a las hipotecas y para la compra de suelos, en concreto la firma de hipotecas ha aumentado durante este año un 1,6% después de 7 años consecutivos de caídas, según los últimos datos del INE. Sin embargo, según la opinión de varios expertos del sector lo más habitual continúa siendo las operaciones con recursos propios aunque el crédito muestre síntomas de reactivación ya que las entidades financieras están abiertas de nuevo a ofrecer financiación y se muestran interesadas en financiar la promoción de obra nueva en suelo español, como lo demuestra que los permisos para este tipo de obra aumentaron el 1,7% en 2014. Como confirmó Leopoldo Moreno, CEO de Ibosa, las entidades financieras son conscientes de que deben invertir en promociones inmobiliarias. Pero el dinero ya no solo procede de los bancos sino también de entidades como fondos de deuda y aseguradoras. De hecho según la opinión de Floret Dansent de Blackstone Group estos nuevos actores que han entrado en el panorama inmobiliario actual ganarán importancia en los próximos años en España.  Las Socimi y y los grandes fondos de inversión son según la opinión de Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, los que mueven en la actualidad los hilos del sector inmobiliario en España. De hecho en el 2014, un 72% del volumen de inversión procedente de España correspondió a las Socimi, que computan como compañías españolas a pesar de que su accionariado corresponde a capital internacional.

Inversión Inmobiliaria en España 2015

Otro signo que constata que el mercado inmobiliario español se encuentra en fase de recuperación es que muchos de los fondos de inversión oportunistas o también llamados “buitre” que aterrizaron en España hace unos 5 años están saliendo del país y se están fijando ahora en los mercados inmobiliarios de Francia y Brasil. Según opinión de Juan Pepa, directivo de Lone Star Europe, los fondos de inversión internacionales siguen interesados en España. Todos los participantes coincidieron en que una de las consecuencias positivas extraídas de la crisis tan dura sufrida durante los últimos años es que ahora el sector inmobiliario español es mucho más profesional y transparente, con un futuro menos volátil, un modelo de negocio más centrado en los clientes y más fuerte económicamente. Pero también existen opiniones de expertos que consideran que España sigue siendo un país con sus dificultades y está lejos de ser más sostenible ya que a pesar de que el volumen de inversión en el primer trimestre de 2013 se disparó en un 198%, también es cierto que se partía de una cifra muy baja (2,4M€). La mejora del mercado español pues se ha de considerar de forma cautelosa y está llena de desafíos, entre otros la financiación bancaria y la posibilidad de un cambio que modificase la estabilidad política en España debido a las distintas convocatorias electorales que hay previstas para este año que podría ser la amenaza que podría influir negativamente en el panorama actual.