Madrid y Barcelona, ciudades clave para invertir en vivienda de lujo

Madrid y Barcelona se han convertido en dos de las ciudades más atractivas de Europa para compradores con alto poder adquisitivo. Según el Informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2015 elaborado por PWC y Urban Land Institute escalan posiciones entre las capitales europeas más atractivas para la inversión en el sector inmobiliario. Madrid se sitúa en el puesto 3 del ranking europeo subiendo desde la posición 19 y Barcelona sube del puesto 21 al 13.

Según el informe Balance del mercado inmobiliario de Madrid elaborado por Engel & Völkers inmobiliaria de origen alemán especializada en viviendas de alto standing confirman el cambio de tendencia iniciado en 2014 y el repunte para este año del sector de viviendas de alto standing  y en concreto que Madrid y Barcelona serán mercados clave en Europa. En 2014 el 50% del capital extranjero que entró en España se dirigió a Madrid y a pesar de que la gran mayoría de los compradores de viviendas de lujo en la capital siguen siendo nacionales, los compradores extranjeros también aumentaron sus adquisiciones hasta el 4,2% el año pasado. El perfil del comprador nacional de vivienda de alto standing  es el de un empresario residente en los alrededores de Madrid que compra un piso en el centro para inversión, para cambiar de residencia o bien para dejárselo a sus hijos. Entre las nacionalidades extranjeras que más adquirieron viviendas de lujo el año pasado se destacan los chinos (18%), los rumanos (10%) y los italianos (8%) los cuales destinaron sus viviendas sobre todo a residencia e inversión y en menor medida a alquilarlas. En el caso de Barcelona cabe destacar que la demanda nacional está creciendo más que la extranjera en comparación a años anteriores y las perspectivas indican que este año tendrá lugar el despegue definitivo del sector en la ciudad.

Según expertos del mercado las razones principales por las cuales Madrid y Barcelona atraen a los inversores son en el caso de Madrid su calidad de vida, sobretodo en cuanto al ocio y los servicios públicos, y en el caso de Barcelona sus buenas conexiones con el resto de Europa. Otro factor determinante es la situación económica del sector y el precio más reducido que permiten una mayor rentabilidad para el inversor con la adquisición de viviendas de alto standing situadas en España en comparación con otras grandes capitales europeas ya que el coste medio del metro cuadrado de lujo en Madrid puede situarse entre los 5.000 y 7.000 €/m2 y el de Barcelona entre 5.000 y 9.000 €/m2 mientras que en ciudades como Londres se puede llegar a los 30.000 €/m2 y en París alrededor de los 15.000 €/m2.

Vivienda de lujo Advisor Abbate

Este año Madrid y Barcelona están recogiendo sus frutos tras haber realizado replanteamientos importantes como en el caso de la capital española que tras experimentar en 2013 un descenso de visitantes extranjeros decidió reorientar su oferta turística e iniciar el camino hacia el sector del lujo y como consecuencia ya ha conseguido que las grandes firmas hayan decidido apostar por la ciudad así como las más importantes cadenas hoteleras que prevén aperturas de hoteles de cinco estrellas y el anuncio de muchos e importantes proyectos urbanísticos. Madrid ha conseguido de esta manera  aumentar la atracción por parte de turistas y también la atracción de capital extranjero que se está fijando en el también llamado sector Premium.

El sector de viviendas de lujo en España está experimentando un repunte y protagonismo importante que puede llevar a interesantes rentabilidades especialmente si se cuenta con un asesoramiento altamente profesional.

Factores e instrumentos clave de la inversión inmobiliaria en España

Edificio_oficinas_centrales adviso abbate

La inversión en el segmento de inmuebles comerciales (oficinas, locales, centros comerciales, hoteles y naves logísticas) ha pasado de los más de 3 millones de euros en 2013 a 8,5 millones de euros alcanzados en 2014. Solo en el primer trimestre de este año sean intermediado casi 2,5 millones de euros (el triple de la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2014) y todas las previsiones apuntan a que en el 2015 se llegará a superar los 12 millones de euros, máximo histórico conseguido en el año 2007, de los cuales según expertos del sector 7 millones de euros corresponderán a inversión inmobiliaria directa no residencial.

¿Cuáles son los factores principales que han convertido a España en el segundo país europeo más atractivo para invertir para todos los actores del sector inmobiliario?

Muchos y variados son los factores:

– La caída de la prima de riesgo, razón clave y principal

– La recuperación de la economía española: más consumo y por lo tanto más contratación de personal (este aspecto influye sobre todo en los inmuebles de oficinas y comerciales)

– La caída de precios de hasta el 40% en los activos que ofrecen rentabilidades atractivas en comparación con otros países europeos

– El crecimiento del PIB  que genera mayor demanda de espacio y en consecuencia el aumento de los niveles de ocupación

– La nueva apertura al acceso del crédito

– La escasa rentabilidad de los activos de renta fija

– El resurgir de la inversión hotelera

¿Qué tipo de inversores son los que están llevando a cabo estas operaciones en España?

Fondos Oportunistas

Socimis (Sociedades cotizadas de inversión de activos inmobiliarios)

Fondos más institucionales: fondos Soberanos y fondos de Pensiones

– Otras compañías inmobiliarias españolas y extranjeras

¿Qué buscan estos inversores en España?

Según informes de expertos del sector y tomando como referencia las operaciones cerradas en 2014 los activos más demandados son los activos comerciales (centros comerciales y locales a pie de calle) y las oficinas. De hecho la compra de oficinas tanto en lote como individual representaron un tercio de toda la inversión no residencial en el mercado español y los edificios con una ocupación superior al 70% con inquilinos solventes y contratos de duración mínimo los 5 años según la encuesta realizada a más de 100 inversores por el IESE Business School junto la consultora JLL y las operaciones que son más atractivas para los inversores son las que representan un volumen de entre 40 y 50 millones de euros y ofrecen rentabilidades iniciales entre el 5% y 7%. Las operaciones sobre Metrovacesa, Colonial, Realia y Colonial demuestran el interés inversor en las empresas patrimonialistas.

centro comercial advisor abbate

La gran demanda por inmuebles de oficinas y centros comerciales ha provocado que éstos activos ya no ofrezcan rentabilidades tan altas y que los inversores se estén empezando a fijar en otros tipos de activos como son los logísticos ubicados a las afueras de Madrid y Barcelona alquilados a grandes firmas, los industriales y los hoteleros. También la rehabilitación de inmuebles poco actualizados o sin buenos contratos de alquiler está siendo otra opción para los inversores que quieren entran en el mercado español inmobiliario y obtener una buena rentabilidad.

naves logísticas advisor abbate

Los principales fondos y gestoras internacionales y nacionales y Socimis que han protagonizado las principales operaciones de inversión en activos inmobiliarios realizadas en España han sido Apollo, Värde, Cerverus, Blackstone, HIG, Green Oak, Intu, Lone Star, Orion, Castlelake, Oaktree, Hispania, AxiaRE, Lar España y Merlin.

Las Socimis buscan compras que les garanticen un retorno de entre el 6% y el 7,5% en oficinas, centros comerciales y logística, los fondos inmobiliarios de las firmas de capital riesgo buscan mayor riesgo y rentabilidad (inmuebles en rehabilitación y suelo para promover).

El sector inmobiliario español está viviendo un momento único y un buen asesoramiento es clave para dirigir las inversiones hacia el objetivo esperado. El análisis, prudencia, riesgo y rentabilidades esperadas han de estar en equilibrio.