La calidad de los inmuebles ubicados en España, requisito muy valorado por los inversores

En el mercado inmobiliario español se está produciendo una escasez de activo de primera calidad o  activos prime. Es  precisamente la demanda de estos activos por parte de los inversores la que ha acelerado la cada vez más patente escasez de producto que sumada a la existencia de una mayor liquidez  está desembocando en un aumento de los precios y también de las rentabilidades alcanzando en la actualidad el 4% en las ubicaciones principales españolas situándose ésta en sintonía con las que se obtienen en las grandes capitales europeas.

Las principales ciudades españoles, Madrid y Barcelona, ponen de manifiesto esta situación de escasez de producto. Por ejemplo en  Madrid es donde se encuentra el capital con mayor poder adquisitivo y más movimiento económico y por tanto de mayor demanda de activo prime.

Las preferencias de los inversores internacionales ponen de manifiesto que ya no se tiene en cuenta únicamente la ubicación de un inmueble sino que la calidad del mismo  se valora cada vez más.  Es por este motivo que los denominados edificios  verdes están cada vez más demandados así como  también aquellos edificios  que cuentan con características técnicas diferentes del resto. Al respecto han surgido incluso fondos  internacionales especializados en edificios verdes  que valoran sobre todo la  sostenibilidad y la autosuficiencia por encima de otras características.

Los fondos core o conservadores son los que se muestran más interesados en adquirir activos de mayor calidad ya que buscan la seguridad y no tener preocupaciones. Al contrario de los fondos buitre el objetivo de los fondos core es el adquirir activos para alquilar a largo plazo y no  se muestran interesados en vender rápidamente. El perfil del inversor que suele estar interesado en estos activos son principalmente perfiles internacionales a través de Socimis.

Respecto a  cómo se van a comportar las rentas en los edificios de oficinas de calidad según estiman varias consultoras inmobiliarias españolas en las zonas principales de por ejemplo  Madrid las rentas podrían aumentar hasta llegar al 22% en los próximos tres años. Aún así los precios no llegarían a alcanzar los máximos que se obtuvieron durante el boom inmobiliario español.

Otro de los productos inmobiliarios estrella de este año han sido los centros comerciales que han  triplicado el volumen de inversión  en los primeros meses de este año, en concreto 520 millones de euros han recibido durante este periodo respecto a los 150 millones recibidos en el mismo periodo en 2014. Las gestoras de fondos y las Socimis son  los inversores que demuestran más interés por este tipo de activos.

Un buen asesoramiento es imprescindible para llevar a cabo un proceso de inversión o bien desinversión en el mercado inmobiliario.

Las Socimis se han convertido en el vehículo principal de inversores extranjeros y nacionales

En los últimos 15 meses el volumen de compras de activos inmobiliarios en España ha alcanzado los 12 Millones de Euros y las nuevas Somicis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) han sido el vehículo principal utilizado tanto por inversores extranjeros como nacionales por encima de la compra directa. En sus salidas a bolsa las cuatro grandes SOCIMIS españolas Hispania Real, Merlin Properties, Axiare y Lar España levantaron más de 2.550 millones y en 2015 han lanzado ampliaciones de capital por otros 1.300 millones. Estas Socimis han creado carteras por valor de unos 4.000 millones de euros y han sido los inversores principales del mercado inmobiliario español. A parte de estas Socimis españolas otros protagonistas ha sido los family offices, private equity y gestoras de patrimonios.

Los edificios de oficinas y los centros comerciales han sido los activos inmobiliarios preferidos. De los 2.727 millones de euros de inversión inmobiliaria realizada en el mercado de oficinas entre enero del 2015 y marzo del 2015 el 64% la llevaron a cabo inversores españoles y de los 950 millones de euros invertidos en locales comerciales el 78% correspondió a inversores españoles (principalmente operadores comerciales, family offices e inversores privados. Así observamos que los inversores nacionales han preferido las oficinas y los locales comerciales y los inversores extranjeros se han decantado más por invertir en hoteles y centros comerciales ya que el 82% de la inversión total en centros comerciales (3.092 millones de euros) es de origen extranjero principalmente de EEUU, Francia, Reino Unido y los Países Bajos y el 55% de la inversión total realizada en hoteles (2.477 millones de euros) la realizaron inversores extranjeros de muy diverso origen principalmente de Qatar, Reino Unido, China y EEUU. En cuanto a la inversión en el mercado inmobiliario residencial varios fondos como el norteamericano Lone Star ha comprado suelo convirtiéndose en el promotor más importante en España. Las fortunas latinoamericanas han invertido en viviendas de lujo en el centro de la ciudad de Madrid, ciudad que se ha convertido en el destino preferido para los inversores que quieren adquirir activos residenciales. El mercado residencial ha aumentado un 200% respecto del 2014 y las perspectivas para este año es seguir aumentando las ventas.

Todas estas cifras sitúa el mercado inmobiliario español en la época anterior de la crisis sufrida por el sector y demuestra el gran interés que despierta España en los inversores de todo el mundo. La figura de un buen asesor es clave para aprovechar al máximo las oportunidades que el sector ofrece en estos momentos.

Factores e instrumentos clave de la inversión inmobiliaria en España

La inversión en el segmento de inmuebles comerciales (oficinas, locales, centros comerciales, hoteles y naves logísticas) ha pasado de los más de 3 millones de euros en 2013 a 8,5 millones de euros alcanzados en 2014. Solo en el primer trimestre de este año sean intermediado casi 2,5 millones de euros (el triple de la cifra alcanzada en el mismo periodo del 2014) y todas las previsiones apuntan a que en el 2015 se llegará a superar los 12 millones de euros, máximo histórico conseguido en el año 2007, de los cuales según expertos del sector 7 millones de euros corresponderán a inversión inmobiliaria directa no residencial.

¿Cuáles son los factores principales que han convertido a España en el segundo país europeo más atractivo para invertir para todos los actores del sector inmobiliario?

Muchos y variados son los factores:

– La caída de la prima de riesgo, razón clave y principal

– La recuperación de la economía española: más consumo y por lo tanto más contratación de personal (este aspecto influye sobre todo en los inmuebles de oficinas y comerciales)

– La caída de precios de hasta el 40% en los activos que ofrecen rentabilidades atractivas en comparación con otros países europeos

– El crecimiento del PIB  que genera mayor demanda de espacio y en consecuencia el aumento de los niveles de ocupación

– La nueva apertura al acceso del crédito

– La escasa rentabilidad de los activos de renta fija

– El resurgir de la inversión hotelera

¿Qué tipo de inversores son los que están llevando a cabo estas operaciones en España?

– Fondos Oportunistas

– Socimis (Sociedades cotizadas de inversión de activos inmobiliarios)

– Fondos más institucionales: fondos Soberanos y fondos de Pensiones

– Otras compañías inmobiliarias españolas y extranjeras

¿Qué buscan estos inversores en España?

Según informes de expertos del sector y tomando como referencia las operaciones cerradas en 2014 los activos más demandados son los activos comerciales (centros comerciales y locales a pie de calle) y las oficinas. De hecho la compra de oficinas tanto en lote como individual representaron un tercio de toda la inversión no residencial en el mercado español y los edificios con una ocupación superior al 70% con inquilinos solventes y contratos de duración mínimo los 5 años según la encuesta realizada a más de 100 inversores por el IESE Business School junto la consultora JLL y las operaciones que son más atractivas para los inversores son las que representan un volumen de entre 40 y 50 millones de euros y ofrecen rentabilidades iniciales entre el 5% y 7%. Las operaciones sobre Metrovacesa, Colonial, Realia y Colonial demuestran el interés inversor en las empresas patrimonialistas.

La gran demanda por inmuebles de oficinas y centros comerciales ha provocado que éstos activos ya no ofrezcan rentabilidades tan altas y que los inversores se estén empezando a fijar en otros tipos de activos como son los logísticos ubicados a las afueras de Madrid y Barcelona alquilados a grandes firmas, los industriales y los hoteleros. También la rehabilitación de inmuebles poco actualizados o sin buenos contratos de alquiler está siendo otra opción para los inversores que quieren entran en el mercado español inmobiliario y obtener una buena rentabilidad.

Los principales fondos y gestoras internacionales y nacionales y Socimis que han protagonizado las principales operaciones de inversión en activos inmobiliarios realizadas en España han sido Apollo, Värde, Cerverus, Blackstone, HIG, Green Oak, Intu, Lone Star, Orion, Castlelake, Oaktree, Hispania, AxiaRE, Lar España y Merlin.

Las Socimis buscan compras que les garanticen un retorno de entre el 6% y el 7,5% en oficinas, centros comerciales y logística, los fondos inmobiliarios de las firmas de capital riesgo buscan mayor riesgo y rentabilidad (inmuebles en rehabilitación y suelo para promover).

El sector inmobiliario español está viviendo un momento único y un buen asesoramiento es clave para dirigir las inversiones hacia el objetivo esperado. El análisis, prudencia, riesgo y rentabilidades esperadas han de estar en equilibrio.